冠領律師代理河北保定商品房預售合同糾紛案二審勝訴

　　本案是由北京冠領律師事務所張安國律師代理的一起河北保定商品房預售合同糾紛案，在張律師優質高效的代理下，取得一審勝訴，法院判決解除《認購合同》，兩被告向原告返還15萬元認購金。后兩被告不服提起上訴，經二審判決維持原判。張律師憑借卓越的辦案能力和全力以赴的工作態度，切實維護了委托人的合法權益。

　　2021年，69歲的付清(本文除律師外，其他人名、公司名均為化名)相信了千葉公司員工李偉“滿70周歲也可以辦理銀行按揭貸款”的說法，在銷售人員的指引下認購了一套價值96萬元的商品房，與恒盛房地產公司(以下簡稱恒盛公司)簽訂了《認購合同》，后交納15萬元認購金。事后，付清發現上當受騙，多次與千葉公司、恒盛公司協商退房事宜，均未果，由此引發了該商品房預售合同糾紛案。

　　付清委托北京冠領律師事務所張安國律師代理他向法院提起訴訟，請求法院判決解除《認購合同》，返還認購金。庭審中，張律師以千葉公司和恒盛公司存在返本銷售、未盡到應有的告知和注意義務、存在欺詐行為等為著力點，結合法律法規和事實證據據理力爭，最終不負所托，法院采納了張律師的代理意見，認為兩公司存在欺詐行為，該《認購合同》屬于可撤銷合同，判決解除《認購合同》，兩被告公司返還15萬元認購金。

　　兩公司不服，提起上訴。付清再次委托張律師幫他出庭應訴，捍衛自己的合法權益。

　　法庭上，兩公司辯解稱不存在售后包租、返本銷售行為，且根據《河北銀行2022年個貸業務授信指引》(以下簡稱指引)的規定，付清可以辦理貸款，因此是付清能夠履行合同卻不履行，違背誠信原則構成違約，一審判決未能保護兩公司的合法權益，也不利于維護誠信交易的市場秩序，應予糾正。

　　面對兩公司咄咄逼人、倒打一耙的態勢，張律師圍繞《認購合同》是否應予撤銷的問題，從對證據的細節把握和對法律的深刻理解出發，向法院表達如下代理意見：

　　首先，本案的焦點在于合同是否屬于可撤銷合同而不在于是否屬于違約行為。法院應查明兩公司在銷售房屋的過程中是否存在欺詐行為。

　　其次，恒盛公司稱售后托管的行為屬于變相售后包租，而售后包租或者變相售后包租系《商品房銷售管理辦法》明確禁止的情形。

　　1、關于認購金返還主體認定問題，恒盛公司作為《認購合同》的相對方，系合同義務的承擔主體，而千葉公司作為實際收款人，收款后并未轉付給恒盛公司，因此一審法院判決兩公司共同承擔返還責任符合客觀實際。

　　2、千葉公司在二審提交的《指引》并非新證據，且該《指引》中對借款人年齡限制為“借款人年齡控制在貸款到期日不超過70周歲”，簽訂合同時付清已年滿69周歲，客觀上已難以獲取貸款，即使貸款成功，不足一年即需全額償還，不符合償還購房貸款的一般交易習慣。千葉公司作為包銷公司，應對相關貸款政策更為了解，顯然未盡到妥善告知注意義務。

　　二審法院查明雙方合同約定付款方式為按揭貸款，且在付清提供的證據中，千葉公司明確表示可以上門幫忙辦理貸款。最終，二審法院采納了張律師的全部代理意見，維持了一審判決，駁回了兩公司的上訴請求。

　　撰稿人：張萌

　　審核主編：董振杰